Bausparvertrag Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung Bausparvertrag

Es macht Sinn, schon Jahre bevor der Festzins Ihres Baudarlehens ausläuft und Sie der Bank noch Geld schulden, sich nach günstigen Kreditangeboten umzuschauen. Gerade jetzt, wo die Bauzinsen kurzfristig und mittelfristig weiter steigen dürften, kann eine Bausparvertrag Anschlussfinanzierung sinnvoll sein. Erfahren Sie hier, wie diese funktioniert, wann sich diese lohnt und wann eher nicht.

Kurzer Überblick:
  • Läuft die Sollzinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung aus und haben Sie noch eine Restschuld offen, so sollten Sie sich nach einer Anschlussfinanzierung umsehen.
  • In der Regel wird das neue Angebot Ihrer Bank teurer werden.
  • Wir empfehlen, mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und zu vergleichen, um weiterhin von günstigen Zinsen zu profitieren.
  • Eine Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, um sich schon im Voraus ein zinsgünstiges Darlehen für Ihre Restschuld zu sichern – gerade zu Zeiten von steigenden Zinsen sinnvoll.
  • Wir empfehlen eine Bausparvertrag Anschlussfinanzierung bei der BHW.

Wann benötigt man eine Anschlussfinanzierung?

Wer benötigt überhaupt eine Anschlussfinanzierung? Die Rahmenbedingungen könnten wie folgt aussehen:

Sie haben vor längerer Zeit einen Baukredit aufgenommen und Ihr Bauprojekt bereits abgeschlossen. Nun tilgen Sie noch die Restschuld Ihres Baukredites zu festgelegten Zinsen. Das Problem: Die Laufzeit eines Immobilienkredites (Zahlung der Raten) ist oft länger als die Laufzeit für die Zinsbindung (Garantie auf einen bestimmten Zinssatz).

So kann die Zinsbindung auslaufen, wenn Sie den Kredit noch nicht vollständig abbezahlt haben, sodass eine Restschuld übrig bleibt. Für die restliche Tilgung Ihrer Schuld müssen Sie nun eine neue Zinsvereinbarung aushandeln.

Normalerweise macht Ihnen Ihre alte Bank rund 3 Monate vor Ablauf ein neues Angebot. Der Sollzins wird jedoch nach der Zinsbindung in der Regel teurer. Mit einer Anschlussfinanzierung können Sie dem entgegenwirken und den alten Kredit ablösen.

Achtung: Sie sollten Ihre Immobilienfinanzierung wenn möglich nicht vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung kündigen oder ablösen, da sonst Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung (Schadensersatz für die Bank) anfallen.

Diese Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es:

  • Prolongation: Der Immobilienkredit bei Ihrer bisherigen Bank läuft weiter. Spätestens 3 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung erhalten Sie ein Angebot mit neuen Zinsvereinbarungen von Ihrer Bank. Die Sollzinsen werden etwas teurer sein, dafür ist das Ganze unkompliziert und keine Umschuldung notwendig.
  • Forward-Darlehen: Sie vereinbaren schon lange vor dem Ende der Zinsbindung (bis zu 5 Jahre) die neuen Zinsbedingungen- bei Ihrer aktuellen oder einer anderen Bank. Diese Finanzierungsform weist zwar eine hohe Planungssicherheit auf, ist aber auch unflexibel und teurer als ein Baukredit.
  • Umschuldung: Die Restschuld des bestehenden, alten Kredits wird durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank abgelöst, z.B. auch durch ein Bauspardarlehen. Oft finden Sie bei anderen Finanzinstitutionen für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen als bei Ihrer alten Bank, dafür kommen aber Zusatzkosten auf Sie zu.

Wie funktioniert eine Bausparvertrag Anschlussfinanzierung?

Es ist möglich, einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung einzusetzen – so zum Beispiel bei der BHW, bei der Schwäbisch Hall oder der BKM. Dies ist jedoch nur möglich, wenn bis zum Auslaufen der Zinsbindung Ihres Baukredites noch einige Jahre verbleiben. Schließlich muss zumindest für einige Zeit in den Bausparer eingezahlt werden, damit dieser zuteilungsreif wird und das zinsgünstige Bauspardarlehen den aktuellen Kredit ablösen kann.

Sie schließen noch während der Laufzeit Ihres Baukredites einen Bausparvertrag ab, welcher Ihre Anschlussfinanzierung darstellt. Sobald die Zinsbindung Ihres alten Kredits ausläuft, nutzen Sie Bausparsumme, um den Restkredit zu tilgen.

Achtung: Sie zahlen zeitweise gleichzeitig (in monatlichen Raten) die Zinsen für den alten Kredit und die Sparrate für den Bausparvertag. Sie sollten sich vorher also gut überlegen, ob Sie sich die finanzielle Mehrbelastung leisten können. Eine Übersicht über die Tarife und Preise der einzelnen Bausparkassen finden Sie in unserem Bausparvertrag Vergleich.

Auf einen Blick: So funktioniert die Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag

  1. Sie haben einen noch mehrere Jahre laufenden Immobilienkredit.
  2. Sie schließen mindestens 7 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Bausparvertrag ab.
  3. In der Ansparphase zahlen Sie gleichzeitig Zinsen für den alten Kredit und die Sparrate für Bausparer.
  4. Nach Ende der Zinsbindung sollte der Bausparer zuteilungsreif sein und Sie in die Darlehensphase übergehen. Sie erhalten Sie das Bauspardarlehen und übernehmen damit die Restschuld des alten Kredits, eine Umschuldung erfolgt.
  5. Sie zahlen Zinsen auf Ihr Bauspardarlehen, bis sämtliche Restschuld getilgt ist.

Das Problem mit der Zuteilungsreife

Wenn die erste Baufinanzierung ausläuft, wird zu einem exakt festgelegten Datum die Restschuld fällig. Das bedeutet, dass die Bank an genau diesem Tag den offenen Betrag zurückhaben möchte. Dann müsste eigentlich die Restschuld durch das Bauspardarlehen getilgt werden. Sie kennen aber nie das genaue Datum der Zuteilungsreife Ihres Bauspardarlehens.

Ein Bausparer wird zuteilungsreif, wenn rund 40% der Bausparsumme angespart ist. Eine Zuteilung kann jedoch längere Zeit in Anspruch nehmen, manchmal sind es Wartezeit von mehreren Monaten. Bausparer mit einer höheren Bewertungszahl erhalten das Bauspardarlehen schneller.

Im Zweifelsfall müssen Sie einen Überbrückungskredit aufnehmen oder passende Zwischenfinanzierungen (z.B. eine Bausparvertrag Zwischenfinanzierung) nutzen. Hierbei sind die Zinsen in der Regel aber deutlich höher als bei normalen Baufinanzierungen. Zeitlücken von mehreren Monaten lassen sich damit problemlos überbrücken, bei einem längeren Zeitraum wirkt sich die finanzielle Mehrbelastung ungünstig aus.

Tipp: Um das Problem mit der Zuteilungsreife zu umgehen, können Sie eine Wahlzuteilung beantragen. Damit kann eine frühere Zuteilung des Bausparvertrags angefordert werden, auch wenn noch nicht rund 40% der Bausparsumme angespart ist. Allerdings ist eine Wahlzuteilung nicht immer möglich, an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und kann zu einem erhöhtem Tilgungsbeitrag führen. Oder Sie nutzen ein Bausparsofortdarlehen, womit Sie sofort einen Kredit erhalten und gleichzeitig einen Bausparvertrag abschließen.

Zusammenfassung Vorteile und Nachteile Anschlussfinanzierung Bausparvertrag

Im Folgenden haben wir alle Pros und Cos einer Bausparvertrag Anschlussfinanzierung gegenübergestellt.

Vorteile Bausparvertrag für Anschlussfinanzierung

  • Absicherung vor steigenden Zinsen
  • gute Planbarkeit und Sicherheit
  • kostenlose Sondertilgungen möglich
  • angespartes Geld kann auch für andere wohngebundene Zwecke genutzt werden
  • staatliche Förderung möglich (z.B. Wohn-Riester)
  • es bleibt in der Regel keine Restschuld übrig

Mit einem Bausparer können Sie gut im Voraus planen und Sie sichern sich langfristig ein zinsgünstiges Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung. Außerdem sind Sie nicht verpflichtet, den Bausparkredit anzunehmen. Haben Sie eine alternative Möglichkeit der Anschlussfinanzierung gefunden, so können Sie auch das angesparte Geld für einen anderen wohngebundenen Zweck verwenden, z.B. für den Bau einer Photovoltaik Anlage mit Bausparvertrag. Außerdem sind kostenlose Sondertilgungen möglich.

Nachteile Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung

  • Zuteilungsreife nicht genau planbar, es droht teure Zwischenfinanzierung
  • Zeitweise finanzielle Mehrbelastung (Kreditzinsen + Sparrate für Bausparer)
  • Mindestens 7 Jahre vor Ende der Zinsbindung Bausparvertrag abschließen
  • Zusätzliche Gebühren für Bausparvertrag + Umschuldung fallen an
  • Nur für kleinere Restschuldsummen geeignet

Die Zuteilungsreife eines Bauspardarlehens ist nicht exakt planbar. Die Zinsbindung läuft jedoch an einem festgelegten Datum aus und genau dann muss das Bauspardarlehen den alten Kredit ablösen, andernfalls droht eine teure Zwischenfinanzierung. Außerdem fallen Bausparvertrag Gebühren sowie Zusatzkosten durch eine Umschuldung an.

Wann lohnt sich eine Bausparvertrag Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag lohnt sich vor allem zu Zeiten von steigenden Zinsen, um sich die historisch niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung Ihres (noch) zu tilgenden Baukredites frühzeitig und langfristig zu sichern. Die Zinsbindung an den alten Kredit sollte noch mindestens 7 Jahre gegeben sein, damit das Bauspardarlehen aufgebaut werden kann. Außerdem sollten Ihnen eine zeitweise finanzielle Mehrbelastung nicht zu schaffen machen. Es sollte sich außerdem um eine kleinere Restschuldsumme handeln und Sie sollten die Möglichkeit der Wahlzuteilung in Betracht ziehen.

Umschuldung Bausparvertrag für Anschlussfinanzierung

Ist ihr alter Kredit mit Grundschuld auf Ihrer Immobilie abgesichert? Planen Sie eine Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag, dann muss diese Schuld auf den neuen Kredit übertragen werden. Am unkompliziertesten und günstigsten ist es, wenn der Darlehensgeber die Grundschuld mittels Grundschuldabtretung an die neue Bank abtritt. Bei dieser Variante fallen lediglich Notarkosten für eine Unterschriftenbeglaubigung und Gebühren für die Änderungen im Grundbuch. Müssen die Grundschulden gelöscht und neu eingetragen werden, so fallen deutlich höhere Notar- Grundbuch- und Gerichtskosten an.

Kosten Anschlussfinanzierung Bausparvertrag

Bausparvertrag Anschlussfinanzierung In der Regel lohnt sich eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank auf lange Sicht trotz zusätzlicher Kosten, da Sie sich so langfristig günstigere Zinsen für Ihre Restschuld sichern können. Sie sollten sich jedoch schon einige Jahre vor Ende der Zinsbindung des alten Darlehens informieren. Lassen Sie sich beraten und rechnen Sie genau durch, was sich für Sie lohnt. Besprechen Sie auch einzelne Konditionen sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Meist finden Sie im Internet oder Broschüren keine genauen Angaben über die Kosten. Einzelheiten erfahren Sie erst, wenn Sie mit der Bank, der Bausparkasse oder dem Kreditvermittler sprechen. Die Finanzierung sollte so eingestellt sein, dass Sie spätestens bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

Folgende Kosten kommen bei einer Bausparvertrag Anschlussfinanzierung vor/in der Ansparphase auf Sie zu:

  • Abschlussgebühren Bausparkasse: zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme
  • Bausparrate an Bausparkasse
  • Darlehenszinsen auf alten Kredit

Folgende Kosten kommen bei einer Bausparvertrag Anschlussfinanzierung vor/in der Darlehensphase auf Sie zu:

  • Gebühren für Umschuldung: evtl. Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten
  • Darlehenszinsen auf neuen Kredit

Fazit
Am lukrativsten ist eine Anschlussfinanzierung, wenn Sie ein verbessertes Finanzierungskonzept sowie einen günstigeren Zinssatz ergattern können – trotz der zusätzlichen Kosten. Mit einem Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern, Sie sollten jedoch das Problem der Zuteilungsreife im Auge behalten.

Bildquellen: Vielen Dank an Oleksandr Pidvalnyi ©pexels.com

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